根据今年在中国的观察,这篇分析得有道理。但中国的事情从来就是不按牌理出牌。
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现在全国的房地产泡沫能够持续的膨胀而不崩溃,关键的因素在于ZF和KFS联手做多。其中 KFS的能量是比较有限的,真正能够长期托市的是ZF。假如让市场规律来决定全国的房地产价格,房价早就像股市一样跌的天昏地暗了。也就是说空军的决胜王牌是经济规律,而多方的命脉则是政府的行政干预能力。而现在有形的手能量相当大,以至于基本上掩盖了市场经济规律这支无形的手;所以才有人不断地问房价到底要什么时候才会跌。但是这种状况在一年左右必然彻底结束。
为什么能够说的如此肯定,因为在2001年12月13日中国加入了WTO;而加入 WTO带来的直接影响就是许多敏感领域对外资开放,ZF不再能够依靠行政手段垄断整个行业。这样一来,很多不按市场经济规律办事的情况就会逐渐减少,经济规律的力量肯定空前壮大,而多方的力量却大幅的萎缩。因此整个战略形势将会迅速的转化,如同辽沈战役结束后的内战战场。空军将会在数量和实力两方面同时获得优势,用不了几天就该渡江南下了。具体说来是这样的。入世谈判的结果是给中国5年的过渡期。5年的过渡期将在2006年的12月13日全面结束。这意味着什么呢?意味着在这一天之后外国资本将可以进入中国市场除了出版业和传媒业之外的大多数领域,特别是金融业。
这里需要特别强调一下,从2006年的12月13日开始,外资银行在人民币业务方面将可以享受和国有银行完全相同的待遇。请注意,是完全相同。换句话说,所有国有银行可以经营的人民币业务,不管是面向企业客户还是个人客户的业务,外资银行全部可以经营。从那一天开始,每一个中国人都可以把自己的人民币存到花旗,汇丰,渣打等任何一个银行,没有人能够阻止。这些国际银行巨头和国内的银行比较起来谁的知名度和信誉度更有优势,这根本不需要罗索。
随着外资银行大量吸收人民币存款,特别是高端客户的优质存款,国有银行的存款来源就大面积缩水。而且越是高端客户,对于品牌越是看重。不信你看看他们的孩子哪个不是花钱送到国外的名校,谁把国内大学当回事?这部分高端客户一个人的资金流量就可能抵得过成百上千的普通人,能量不言而喻。所以国有银行的生存环境会空前严峻。而对于房地产来说,能够获取暴利的主要一个条件就是利用银行的钱空手套白狼。对于国有银行来说,被人空手套白狼没什么大不了,反正赔了也是国家的,又不用自己掏钱。同时经手人员往往从黑幕中获益,乐得睁一眼闭一眼。可对于外资银行完全不同,赔的是自己的钱,决不允许空手套白狼。而国有银行由于受到外资的竞争,本身存款缩水坏账成堆,资金链就很紧张;也不可能继续容忍空手套白狼,否则就只有破产。同时,为了维持自己的资金运转,国有银行必须竭力按时收回贷给ZF和KFS的贷款。这样的话整个多方的资金来源就被切断了,而还款压力剧增。
在这种情况下,ZF和KFS的选择只有一个(具体的分析在另一个帖子里)。那就是地方ZF增加土地供应以增加现金收入,同时KFS不得不加速抛售房产来回笼资金。既然急于抛售就只有压低新盘的价格,新盘降价投资客就会争取尽量在高位结算离场。二手房市场也将在新盘带领下出现抛售。这么一来多方加大出货量,剩下的结果就只有一个——房价泡沫崩溃,全国房价暴跌!
有些人说房价会在几个月内暴跌,我觉得不可取。局部地区也许会有,但是全局而言不可能,因为多方的能量现在仍然是相当大的,特别是地方ZF的能量不可小视。他们会用尽手里的每一分钱和每一点权力来维护自己的既得利益。所以说只要手里还有牌可出,多方就会和空方死抗而不降价。只有当银行业放开使多方受到了釜底抽薪的打击,空方才能够真正的获得战略优势。假如你把自己的心理预期定位在几个月,那么到时候很可能自信心受到严重打击从而怀疑自己的判断力。周围的亲戚和GF也会怀疑你而强迫你放弃自己的判断,搞得不好就会前功尽弃,成了给KFS 垫背的。所以时间方面要戒急戒躁,对多方的能量一定要有清醒冷静地判断。这样才能像莫斯科城下的苏军,既不低估德军的实力而过早反攻,也不被德军马上要衰退的最后一次攻击吓破胆而放弃莫斯科。而是耐心的等到大雪酷寒,天时完全利于苏军的时候集中兵力,一举让德军永远远离莫斯科。空军要想获胜,就必须从兵法中吸取养料,短期内速胜的心理绝对要不得。
具体的时间,从12月13日外资银行全面进入开始到吸收到足够多的存款以促使国有银行全面收紧多方的资金链应该需要1到2个月的时间,考虑到营业网点的布设和广告都需要时间。同时呢,春节前发放年终奖是资金流动很密集的时期,很多人以前把年终奖存成定期存款,此时正好存期结束可以转到其他银行。那么外资银行肯定抓住这个机会大力吸储。而春节前后房地产市场比较清淡,KFS利用其他的融资渠道和自己的存款也可以支撑1,2个月或者更久些。具体的长短要看 KFS自己的实力,越大的估计撑得越久些。所以大量的抛盘应该在3,4月份开始出现,也就是明年的这个时候。在随后的几个月里由于大KFS的加入抛盘量会逐渐增加,房价进一步下跌。不用多说,这个时候也就是空军挥镰收割的时机了。说来说去,如果你想把钱捐给KFS,那就赶紧在一年之内买房子,千万别犹豫。如果你心疼自己的血汗钱,那就咬紧牙关,坚持忍住再等一年。十八盘都咬牙走过来了,难道就差这几步就不去看泰山日出了?如果你还同情周围的人或者需要说服你的家人和GF,那么就把房产的走势和他说清楚。反正不管怎么说,钱是自己的,自己的口袋不捂严实了,别人的手就伸进来了。
为了大家看着方便我把另一个帖子的内容靠一份过来。
ZF的托市能力其实不过如此
总有很多人喜欢拿中国的社会结构来说事,言下之意无非是中国的社会结构是大政府小社会,ZF能够通过控制社会而实现长期的托市。似乎这样一来,房地产就不会降价,多方就可以高枕无忧了。可是ZF对股市的托市早就失灵了,既然这样,房地产为什么不会步股市的后尘?股市不是这里关心的问题,咱们回到房地产来详细分析。
既然要分析ZF的托市能力,那么我们就必须首先知道ZF手里到底有多少牌可出。牌出完了,托市自然也就到头了。要分析有多少牌就要看ZF控制了多少社会资源和行业,也就是分析中国的社会结构。同时呢,大家关心的其实不是现在的价格,而是未来价格的走势。既然要预测未来,必然从历史中寻找根据。那就先来看看社会结构的历史演变。
在毛泽东时代,ZF垄断了社会的全部资源。也就是说,ZF可以通过行政命令控制全部的土地,全部的劳动力,全部的企业和银行,以及全部的砖家和媒体。在这种社会结构之下,ZF要托市易如反掌,因为整个社会的资金流动完全在行政命令的控制之下。几个文件就可以托住市场。随着文革的结束和改革开放,这种社会一去不复返。
从80年代到90年代中期,私人资本逐渐发展壮大,ZF通过行政命令控制的社会资源开始缓慢缩小。但是非公企业比例很小,土地、银行和砖家媒体等要害部门仍然是ZF完全控制的。也就是说ZF的控制范围变化为全部土地,大部分企业和劳动力,全部的银行和砖家媒体。
从90年代中后期开始,大批国企被出售给私人,私人企业和外资企业大量涌现。同时,私人资本也开始以非法方式进入银行领域(地下钱庄)。ZF通过行政命令的控制范围变为全部土地,一部分企业和劳动力,绝大部分银行和全部砖家媒体。由于社会资金流动的最要害部门——银行仍然基本全部在ZF控制之下,因此社会的资金流动基本上还是在ZF控制范围之内的。这种社会结构一直存在到现在,但是始终处于缓慢的变化之中;因为国企除了垄断部门基本上都是经营不良,所以在宏观经济中的影响力在缓慢的缩小。
那么,在未来几年中国的社会结构又会怎样变化呢?由于入世的保护期将在06年完全结束,银行和零售、物流等行业要对外资全面开放。这样的话,外资银行必然在中国迅速发展并与国有银行进行激烈的竞争。以往大家存款基本只有到国有银行一条路,不管那些银行的不良贷款有多高。这样一来,国有银行整体来说根本不用为存款来源发愁,因为社会资金无法流到国有银行体系之外。那么不论多少不良贷款,国有银行的资金链都不会断裂。同时,ZF控制的砖家媒体对坏账避而不谈,大多数人也不会产生恐慌挤兑。所以就算有天文数字的坏账,银行体系也能够维持。在这种情况下,ZF可以控制银行给KFS输血。同时,更为重要的是ZF 可以通过强迫银行给自己贷款维持其资金链,到了还款的时候还可能赖着不还。反正无非就是给银行增加些坏账,国有银行不愁资金来源也无所谓。但是这一切随着外资银行的进入将一去不复返。
外资银行由于良好的信誉和竞争力将会大量的分流社会存款,国有银行的资金链会全面绷紧,无法继续承受KFS和ZF不断增加坏账。ZF无法通过行政命令控制外资银行,也不可能强迫银行贷款或者贷款后不还款。那么KFS和地方ZF空手套白狼的游戏就无法继续玩下去。也就是说,在未来几年,中国的社会结构将要发生明显的变化。
中国的社会结构由于入世将变得更加接近市场经济,中国ZF行政手段控制的范围将变化为全部的土地,小部分企业和劳动力,一部分银行,全部的砖家媒体。事实上,从80年代开始中国的社会结构就在向真正的市场经济过渡,只是速度很缓慢,而入世保护期的结束在大大的加速了这一点。
好了,现在我们知道了ZF能有多少牌可出,接着就可以分析托市能力了。
先说土地,土地是全部垄断的,似乎ZF可以通过控制土地的供应量来托市。实际上不是这么回事。减少土地供应也许几个月内可行,但是根本无法长期实施。现在土地的审批权是属于地方ZF的,减少土地供应等于直接减少了地方ZF的财政收入。而现在各级地方ZF全部是负债运行,现金收入减少怎么维持资金链。有人说了,减少土地供应提高地价不就行了。可是抬高了地价卖给谁?KFS不会送钱给地方ZF。同时,减少土地供应就较少了开工的工地数量,与建材和施工相关的所有税收都要成比例减少。地方财政如何能答应?因此说,尽管土地是全部垄断的,但是土地供应不会减少,除非地方ZF能够从其它渠道获得源源不断地资金注入。
这源源不断地资金从哪里来呢?税收当然是一个,但是税收根本不足以支付财政支出。在ZF垄断全部银行的情况下,可以源源不断地强迫银行给自己注入资金。而外资银行的进入又切断了这一来源。剩下的选择就是发行地方ZF债券,现在中央禁止发行。即使以后放开,发行债券能够支持的时间也很短。因为以前借银行的钱可以不还,借老百姓的钱必须到期连本代利归还,否则会发生什么不用说都知道。所以债券也只能一时应急。90年代以前地方ZF还可以出售自己名下的企业和住宅,现在能卖的早就都卖完了。现在能卖的只有土地着一块,因此土地的供应量不可能减少。
土地说完了再来说银行。银行以前可以充当ZF和KFS的提款机,以后也不可能再充当。不仅不能从银行提款,ZF还必须给银行注入资金以帮助他们应付外资银行的压力。ZYZF要照顾四大银行,地方ZF要照顾各地的商业银行。否则发生了挤兑风潮那是谁也管不住的。因此,在以后银行只能增大ZF维持资金链的难度而不可能为其托市服务。
最后剩下的就是砖家媒体了。这一块不会放开,但是人都是有脑子的。忽悠人必然被人识破,现在的砖家媒体公信力不断降低就说明了这一点。有了网络,更多的人可以对抗砖家的梦话。高等教育的普及和出国的热潮也让更多的人具有了敏锐的分析能力。这样一来,砖家媒体对房事的忽悠能力也必然是逐渐降低的。
到此为止,我们已经分析完了ZF的托市能力。不过,托市能力的下降是一个比较缓慢的过程。为了尽快买到便宜的房子,我们该怎么办?其实上面的分析已经可以很容易给出答案。
第一, 尽可能把所有的钱存到外资银行,特别是原来存在地方商业银行的钱。地方银行的风险ZYZF是不管的,以后取不出哭都找不到坟头。如此一来地方ZF资金链吃紧,必然出售更多土地,从源头降低土地价格。
第二, 说服更多的亲戚朋友把钱存到外资银行,特别是那些有企业和大笔现金往来。
第三, 让更多的人了解实际情况,阻止砖家媒体借助话语权忽悠消费者。
国际歌说得好:从来就没有救世主也不靠神仙皇帝。空军单单依靠等空,盼空是不够的,漫长的等待不是每个人都可以接受的。要加快买房的进度,就必须自己行动起来;必须从等空转变为做空。总而言之一句话,空不是等出来的,也不是盼出来的,空是做出来的!
- Re: 深度分析:黎明前的黑暗 中国房价一年左右将暴跌posted on 04/06/2006
经济我不太懂,不过我自己体会很深的一点是,在房价问题上,中国的媒体太万恶了。
单就我们重庆这么落后的地方来说吧,日报类报纸的地产广告是最多的,十多个版的报纸上,动不动就几个整版的地产广告,周报也是,封面封底常常是印得非常漂亮的地产广告。据说,各家报社经营部关系最好的客户就是地产公司了,因为他们舍得投钱做广告。杂志一般上的地产广告是高档别墅,反正不是普通人住的,可以不说。
我们总编有一次,提议做个批判媒体对地产价格的不良助长的专稿,但后来因为中国的现实问题,没能发出来,很可惜。 - posted on 04/06/2006
老花说得一点儿没错,请看这个文学城的新闻:
媒体太可怕,我们大家天天给忽悠着。
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上海楼市成交量猛增120% 北京房价“涨声”一片 网上房地产
来自上海官方网站“网上房地产”的最新统计显示,3月上海的商品住宅交易量达179.67万平方米,与2月82万平方米的成交面积相比,环比增幅高达119%。
数据显示,3月份上海的新建一手住宅成交出现强劲反弹,全市的交易量达到179.67万平方米、共16140套,这一成交规模也达到了去年调控新政出台前的水平。其中,近郊仍是交易集中区域,外环以外的成交规模为94.39万平方米、共8969套;其次为内外环间,成交62.61万平方米、共5531 套;内环以内则为22.67万平方米、共1640套。
据统计,3月上海中低价、小户型的房源成为目前的交易主力。3月,单价在每平方米4000至7000元的住宅成交量最大,为57.52平方米、共5426套;其次为每平方米7000至10000元的住宅,成交量为50.27 万平方米、共4469套,两者都远高于单价万元以上的住宅成交量。而从面积看,70至100平方米的住宅成交量为54.46万平方米、共6233套,也遥遥领先于100平方米以上住宅的成交量。
房产预售收入所得税上调5% 北京“涨声”一片
近日,国家税务总局发布文件,对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整,按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率,其中,省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15%提高到不得低于20%。该通知还规定,今后新办房地产开发企业不得再享受新办企业的税收优惠。同时,以销售房地产开发产品包括代理销售为主的新办企业,也不得再享受新办企业的税收优惠。对此,业内叫好者有,担忧者亦有。
新政将打击避税行为
“这是一剂猛药,将堵住房地产企业拖欠税款。”北京华创投资公司总裁杜猛告诉记者。他介绍说,房地产项目迟迟不收盘,不给建筑、装修、绿化等相关业务公司结账,这是房地产企业拖延税款的惯用手段,“这笔税收最后就相当于借了一笔银行的长期贷款。”杜猛认为,为项目的完工设限将根治这种现象。
目前,房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营,开发一个楼盘项目就新办一个公司,且盈利率较高。根据以前规定,新设房地产企业以及从事房地产销售的相关企业将享受一年内免征所得税的优惠政策。房地产金融学者孙飞认为,这一政策的出台表明国家对房地产企业的调控更加严格,也从源头上杜绝了开发商以新设项目公司避税的可能性。
今年房价还会持续上涨
“按照北京前几年房价走势的规律,我认为今年房价上涨的幅度应该在20%左右。”昨日,北京策源公司市场总监李林先如是说。李林先指出,新的税收政策无疑增加了开发成本,就理论上而言,因此而导致的房价上涨幅度不会低于5%。前几年北京的房价上涨幅度大约在15%,加上供需关系的原因,今年房价上涨的幅度应该在20%左右。在焦点房地产网举办的代理行论坛上,经纪公司的老总们也曾预测北京今年房价涨幅在20%左右。
记者昨天从京城的部分地产商那里了解到,他们很多还不知道上述文件的出台。在记者向今典集团董事长张宝全简略介绍了文件内容后,他表示非常关注,回头要仔细研究一下。
【不同声音】
北京房价应该下降30%
对此,中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容持不同意见。他表示,哪些地方房价大涨,那么这些地方的房价将来就会大跌,而且不是小小的调整。例如长三角不少城市,房价曾大涨过,大跌也是必然的。像上海,房价应该下跌50%,北京房价也应该下降30%,否则,国内房价要得到稳定、房地产投资过热要得到抑制是不可能的。
今年的房价是涨还是跌﹖易宪容认为,完全在于政府对房地产市场的理解,在于政府税收政策以及市场的变化来调整房地产供求关系,特别是央行的利率政策。比如说,他们要当地的房价下降,那么就可能尽量让价位低的楼盘上市;如果他们要当地的房价上涨,就可能让更多的高价位楼盘上市。
【相关新闻】
房价同比上涨997元/平方米
北京市2006年1-2月房地产市场运行情况显示,全市商品住宅预售交易平均价格6776元/平方米,而去年全市商品住宅预售交易平均价格为6725元/平方米,相比之下,每平方米涨了51元。但是,同比上涨了997元/平方米,涨幅为17.3%。 - Re: 深度分析:黎明前的黑暗 中国房价一年左右将暴跌posted on 04/06/2006
玛雅 wrote:
根据今年在中国的观察,这篇分析得有道理。但中国的事情从来就是不按牌理出牌。
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现在全国的房地产泡沫能够持续的膨胀而不崩溃,关键的因素在于ZF和KFS联手做多。其中 KFS的能量是比较有限的,真正能够长期托市的是ZF。
可否劳烦哪位解释一下这里ZF和KFS是指什么?多谢。 - Re: 深度分析:黎明前的黑暗 中国房价一年左右将暴跌posted on 04/06/2006
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