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外出旅游，旅友中有位曾在某城市政府部门担任过负责人，现下海成为房地产开发商。他在闲聊中得知我和他同期大学毕业、曾在城市建设和土地管理部门工作过后，多次主动和我聊天，询问我对一些问题的看法。现将对话整理如下：
房地产业是暴利行业——和开发商的对话之一
房地产人士：你对国内的房价怎么看？
我：房价高的离谱，北京、上海、深圳等大城市的房价接近美国城市的房价。美国人的收入是什么水平？！国外房屋价格一般相当家庭年收入的５倍到６倍。而目前，北京、上海、杭州等大城市一套普通住房的价格已经超过家庭年收入１５倍以上，个别的更达到２０倍以上。在中国，房价、教育、医疗被形容为压在中国人身上的“新三座大山”，而在这“三座大山”中，百姓关注最集中的当属房价。国务院发展研究中心一位官员认为，“中国目前民愤最集中的就是房价上涨太快，直接反应就是民众对房价的高度关注”。
房地产人士：现在建筑材料、地价都在涨，房价能不涨吗？
我：这是你们房地产商的一种说辞。到底是房地产价格上涨拉动建筑材料价格往上涨，还是建筑材料价格上涨促使房价上涨？其实你我心里都很清楚。国家有关部门指出，房地产业的发展带动了五十多个产业的发展。中国的钢铁产量世界第一，但无论是在品种上还是质量上都不行，因为主要是建筑用钢。还有水泥、玻璃、建筑陶瓷、建筑塑料等等，哪一项不是耗能大户？由此导致煤炭价格大涨。煤老板还真是应感谢你们。
房地产人士：但你不能否认上涨的建材价格会影响房地产价格。
我：我不否认。我说房价高的离谱，除了前面讲的和国外房价相比外，还有一个意思，：房地产业是暴利行业。我举两个例子。
１９７８年，我刚调到国家建委，当时的副总理、建委主任谷牧有批示，让查查，为什么前三门大街（崇文门、前门到宣武门）的新建高层住宅（水泥现浇）每平米达到了３２０元？在谷牧看来，北京以往的砖混结构的房屋造价也就是每平米１２０－１５０元。我亲自参加了调查。二十多年后，北京市区的房价达到每平米１００００至２００００元，有些还只是毛坯房，上涨了几十倍。
一般来说，房价的构成主要包括土地成本、建筑成本（包括建安）、销售成本和利润等部分。和１９７８年相比，就算建筑成本涨十倍，也就是３０００多元。我估计现在北京的建筑成本一般不应超过３０００元。加上土地成本、利润等，再多也不应超过５０００元。卖到一、两万元，这利润也太高了。
我的亲戚在北京星河湾买了一套房子，该小区６０万平米，开盘价１１０００元／平米，当时周围的新建住宅是５０００－６０００元／平米。他买时，一期已涨到１３０００元，开发商讲，二期将达到１６０００元，可现在二期的标价是３１０００元。在地价、建筑成本不变的情况下，每平米在两年内涨２００００元，几十亿利润就这么进了开发商的口袋里。某房地产大亨说：房地产的投资回报率达５００％。哪个产业能做到这样？！可怕的暴利呀！
房地产人士：我们市的价格没有这么高。
我：你们现在没这么高，但你们希望能这么高，如果中央不采取措施，用不了几年，你们市就能达到这个水平。
我讲是暴利行业，再举一个例子。按马克思的政治经济学的观点，哪个行业利润高，资本就向哪个行业流动。来自官方的统计数据表明，２００３年到２００４年，有着３１个门类的制造业的固定资产投资是２５４１０亿，而房地产业一个门类的固定资产投资就达２５７６４亿。公布的中国富豪百强中，从事房地产开发的２００４年达４５家，而２００２年，是２２家。如果不是拥有超高利润，房地产业的大富豪为何能在中国富豪百强中的比率上升得这么快？
１９８３年我们召开全国房地产开发公司座谈会时，全国的房地产开发公司只有１２家，现在增加到５万多家，这个数字还在增加，说明这个行业的巨大诱惑。北京搞房地产的现在竟高达三千家。北京的土地资源那么紧张，根本不需要这么多的开发公司，如果没有暴利的驱使，怎么会出现这种千家万户挤独木桥的情况？中国的最大企业家刘永好靠做饲料起家，成为泰国正大集团最强有力的竞争对手，他讲过：“大家都说房地产疯了，这是因为回报高，我做过房地产知道这些。干一年房地产等于干十年农业产业。””
房地产人士：你刚才讲了，房地产业的发展带动了五十多个产业的发展。说明房地产业是国民经济的支柱产业。房地产业要发展，价格上涨是不可避免的。
我：中国这么大的国家，把房地产业作为支柱产业本身就有问题。我们大学（中国人民大学）的部分老师、同学聚会，这些人不是高官就是专家。其中一位老师曾任中国某经济研究所所长，已退休。当大家都喊房价太高、长得太快时，他说：“北京的房价不高，还要涨。”我开玩笑说：“老师，你拿了开发商多少好处，替他们宣传？”我说：“按北京现有的价格，我们之中有多少人靠自己的力量能买得起房屋？”我问他：“世界５００强的企业中，有多少是做房地产的？发达国家有哪个国家是靠房地产业崛起？中国要把房地产业作为国民经济的支柱产业很容易发展为泡沫经济。”
现在北京、上海市区的商品房，一半是被投资者购买，价格是炒上去的。有报道称：温州一个老板，在上海买了１００套房子，总投入４０００万左右，高峰时期套现２亿多。上海本地人也在炒房，有人借了２０万，３年下来，炒出了３００多万的身家。有的小区，一到晚上，大部分房屋是漆黑一片，这对国民经济是有利还是有害？房地产作为支柱产业，发展的最直接成果就是富裕了少数开发商和投机商，并让一部分拥有权力的官员中饱私囊；恶果是造成百姓住房难，社会矛盾激化，民不聊生，国家资源浪费。
地方政府背离了自己的职责——和开发商的对话之二
房地产人士：房屋既然是商品，在市场经济的时代，价格就要按市场规律办，由供求关系决定。行政干预市场，人为控制价格是违背经济规律的。
我：市场经济就没有管理了？就没有调控了？以美国为例，美国司法部根据美国反垄断法的规定起诉微软公司垄断就是一个对市场管理的例子。我不是冲你去的，我最反感某些开发商用供求关系的说辞为哄抬房价的行为打掩护。当初强制拆迁时，怎么就不讲按市场规律办？
住房是人类生存的必需品，人可以不要车，不看电视，不打手机，但不能不住房。没有房屋，就不能组建家庭，生儿育女。
住房的第一属性就是居住消费。但现在开发商最热衷的是异化房屋的属性，放大住房的投机性，除了自己囤积房屋等待高价出售外，还把房屋几套、几十套的卖给投机者，扰乱市场秩序，人为制造供求紧张。房价越来越高，与住房过分强调市场化，忽视社会保障功能有关。消费需求才是真正的市场需求，投机需求只能导致市场泡沫化。在全国大城市，至少三分之一的房屋被有钱的人买去用来投机，造成真正需房的民众买不到房，买不起房。国家能不干预吗？
房地产人士：投机行为主要发生在北京、上海。在我们那里不多。
我：我曾对北京市的一位官员讲过，你们是北京民众的父母官，北京市的住房供应还是要面向北京的民众。北京的土地资源这么紧张，全国的富豪想在首都买房的人多了，你要建多少房屋才能满足？你满足的了吗？
在中国，凡是关系国计民生的重要领域，国家还是控制很严。谁敢倒卖粮食、哄抬粮价？煤气、电、自来水、公共交通涨价都要开听证会，由政府批准。我就不明白，在关系民生的重大领域中，为什么唯独住房价格地方政府不控制？人可以不用电、煤气，不乘公共交通，但不能没有住房。除了吃饭，住房就是头等需要。现在搞得老百姓买不起住房，结不起婚，社会能和谐、安定吗？
房地产人士：开发商在商言商，解决人民的住房问题应是政府的责任，把矛盾、责任推给开发商不公平。
我：你说的对，是政府的责任。房地产价格上升的这么快，政府负有不可推卸的责任。这与政府的职责发生变化有很大关系。
二十多年前，我在建设部工作，当时的工作重心就是如何解决人民的居住问题，也就是胡锦涛后来提出的“以人为本”、“权为民所用、情为民所系、利为民所谋”。文革后，多年的欠账，城市居民的人均居住面积只有三点六平米。当时有两大矛盾，一是国家财力有限，投资跟不上需求；二是福利分房的政策造成住房苦乐不均，能拿到国家投资的单位如政府机关就好些，有权有势的不但住大房，还不断换新房，一般老百姓，根本别指望分到房子。无房户、三代同房的困难户占大多数，居住矛盾十分尖锐。
房地产人士：我也是从那个时代过来的，这情况在东北更严重。
我：１９７８年，副总理谷牧主持召开了国务院城市住宅会议，把解决住房的意义提的很高。当时我们是从两个方面入手，一是从扩大投资方面入手，国家增拨了城市住宅补助投资，我们又以国务院的名义下发了鼓励侨汇建房、城镇居民私人建房的文件，调动各方面的积极性。在工资普遍很低的情况下，１９８２年国家还开展了补贴出售住房的试点，即政府补贴三分之二，个人只负担三分之一。你们东北的四平市是第一批试点之一。北京等八十多个城市是第二批试点城市，北京的团结湖小区有一栋楼就是补贴出售的。当时的宗旨就是让老百姓能买得起房、住得起房。
房地产人士：当时咱们的收入也就是六七十元，补贴三分之二也买不起房。
我：因此要对住房制度和工资制度配套进行改革，改变消费基金和工资的构成，把积累基金中非生产性基本建设资金的住宅投资改为消费基金的工资部分，提高工资收入，取消福利分房制度，实行住宅商品化，用经济杠杆调节住房需求。这个改革设想是我最早于１９７９年提出的，引起当时总理赵紫阳的重视。１９８０年，他点名让我去中南海汇报。１９８１年，我又陪建设部常务副部长谢北一到中南海当面向总理汇报了改革方案。
那时，考察各城市的重要政绩是看老百姓的住房解决的如何，每一年有多少无房户、困难户解决了问题，有多少户改善了居住条件。你再看看现在，有多少城市的领导、城建主管部门的工作人员是把老百姓居住的疾苦放在心上？全是向钱看。所以我说，政府的职责发生了很大关系变化。
房地产人士：既然实行商品化，发展到今天这样应该很正常。
我：住房变福利分配为货币分配、实行住宅商品化是一个问题，如何规范住宅市场，防止“过度市场化”是另一个问题。住宅商品化是一个渐进的过程，应在不损害人民利益的前提下有步骤的发展。它的发展不能脱离其宗旨，即：更好、更全面地解决人民的住房问题，同时促进房地产业良性、健康发展。但我没想到的是，它的发展如脱缰的野马，背离了当年改革的初衷，其主要问题是：
一、政府对房地产市场失控。房价涨得如此之高，其价格远远背离了价值，房地产业成为暴利行业，催生着一批又一批亿万富翁，人民为解决居住问题不得不付出更大的代价，广大民众已难以承受，住房已成为压在人民头上的大山。
二、住房的原有作用被异化，像股票一样，成为人们炒作、投机的对象。在上海、北京等城市，一半的住房被有钱人、外商买去炒作。
三、虽然建了大量住房，人们的平均居住水平大大提高，但苦乐不均的现象反而加剧了，住房问题又回到了三十年前的状况，再次成为影响社会稳定的突出矛盾。
调控房价，突显中央和地方利益的博弈——和开发商的对话之三
房地产人士：你认为政府会如何解决你说的问题？
我：其实从２００２年起，中央就开始对房地产进行调控，出台了许多规范房地产市场的规定，但收效不大。地方政府为了短期政绩，与中央政府争夺金融、土地资源，有意维护房地产泡沫。
２００５年５月，建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部门曾联合下发了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，明确指出房地产投资规模过大、价格上涨过快的问题，提出各地要把调控楼市作为当前加强宏观调控的一项重要任务，规定“保证中小套型住房供应”，明确要求“打击炒地”、“期房禁止转让”。但遭到以上海为代表的地方政府抵制，陈良宇公开与中央叫板，上海等城市房价继续大幅上升，中央的文件基本没起作用。
一年后，２００６年５月，形势逼得国家不得不再发九个部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的文件。这次与上次有很大区别，一是发文件的规格高了，经国务院批准，以国务院办公厅名义转发；二是部委中除了原七个部委外，还加上了监察部、统计局两个部门，这等于向地方诸侯明示：在统计上中央直接介入，不听话的有可能面临行政处分。
房地产人士：上海的价格是下来了，但北京、深圳、广州的价格反而升高。你怎么看待中央这次调控的前景？
我：不乐观。上海的价格下来，与查处陈良宇案有关，本质问题并没解决。从上到下，都看出这是中央和地方利益的博弈。
中央着眼的是全局，其执政理念是从国家统治的稳固出发，谋求的是执政党的长远利益，懂得“民为邦本，本固邦宁”的道理。房价高，对房屋投资者有利，对广大房屋消费者不利，易激发社会矛盾。房地产一旦成为暴利行业，随之就会成为政府官员腐败的温床。这也是中央不能容忍的。
地方政府是土地、房屋高价的直接受益者，地方领导大多都是追求眼前利益的急功近利者，他们没有全局观念和长远观念，更缺乏执政为民的理念。你也很清楚，土地收入全归地方，土地收入越高，地方好处越大。为了获得土地的最大收益，地方政府首先是要最大限度地减少获得土地的成本，办法就是减少给农民的土地补偿金，减少给拆迁户的房屋补偿金。这实际上就是对人民的掠夺。另外，就是高价出售到手的土地，价格越高，获利越大。土地价格高了，房屋价格自然水涨船高，地方政府某些行为是导致房价升高的重要原因之一，它能有积极性执行中央的调控措施吗？
因此，地方政府总是在中央政策出台后寻找化解的绝招，一边大唱贯彻调控已取得胜利的高调，一边冥思苦想出对付的策略，使对房地产的宏观调控成了调而难控，一调就空的局面。有人讲：“中国目前最大的问题是政令不通，中南海制定的东西有时都出不了中南海。”
调控能否成功，看胡温是真下决心，还是做做而已。
房地产人士：怎么才能看出中央是真正下了决心？
我：以北京为例，中央这次下了文件，北京的价格不降反升，而且是大幅度的升，在天子脚下，就敢顶风上，也太不拿中央当回事了。现在各地都在看中央对北京怎么办。要是我是胡锦涛、温家宝，就把刘淇、王岐山叫到中南海，问他们：中央下文件半年多了，你们到底采取了什么措施？为什么不奏效？你们不行，让位。中央换能行的人。你看吧，立马能有效果。一个国家的领导人，要没点魄力，能管好国家吗？
房地产人士：房地产发展了，地方政府有了钱，对城市建设有好处。马路宽了，楼房多了、高了，城市更漂亮了，还可以兴建更多的福利设施，这对居民有好处。
我：应该肯定地方政府在城市建设和发展方面所作的努力和取得的成绩。如果单纯是这样，无可厚非。但实际上并不是那么单纯。很大的程度上，这是和他们的政绩联系在一起。有的官员，出发点就是为了政绩，因此特别喜欢表面工程、形象工程、在任期内能见到效益的工程，对教育、环保等关系民生长远利益的项目就不感兴趣。
还有一点很重要，在地方政府官员的潜意识中，凡自己权力或机会能够处置的公款，和自己腰包里的钱差不多，与百姓毫不相干。地方政府有了钱，可以给官员建别墅、高档公寓，官员的交际费大大增加，连嫖娼都可报销。官员出国更方便，可以盖高级办公楼、俱乐部，进口高级轿车，奖金、名目繁多的补贴使收入大大增加，等等，好处多了！一般来讲，地方官员住的房子要比同级的中央官员大的多，豪华的多，用的车、手机、电脑也高级的多，原因就是他们手中可支配的钱要多地多。切身利益有时能起到主导作用。
房地产人士：你不能否定，地方自主钱多了，可以减轻中央的压力。
我：在经济上，可能是这样，但如果违背了民众的利益，给中央反而带来麻烦。
首先你的钱要来的正道，你不能靠低价掠夺土地，高价出售获取暴利，不能利用高房价从老百姓的口袋里榨取钱财，不能逼的低收入的人住不起房。现在，每年到北京上访的数十万人，最高检察长贾春旺讲，百分之九十是当地政府违反政策或损害群众利益引发的。地方发生数千人、上万人动乱每年都不少，大多是因为农民的土地补偿低和强制拆迁造成的。地方政府侵害民众的收益都归地方所有，但在政治上造成损失却由中央买单，他们越侵害民众，转嫁给中央的政治代价就越大。中央如果不能采取有效措施改变这种状况，将直接威胁执政党的执政地位，这可是头等大事。
房地产人士：降价不降价，取决于开发商和市场，也不是市长说降就能降的。
我：你这个道理放在美国，是对的，但在中国，就不合适。中国特色的社会主义就是要保障人民的基本生活需要。政府既然能控制住粮食、电、煤气、车票的价格，也应该能控制住房价。你我都在政府部门工作过，很清楚政府能运用的手段。要不然，这九个部门下文件干什么？
说句开发公司老总不爱听的话，别看他们财大气粗，神气的很，那都是在拿钱摆平市政府有关领导、部门后。摆平前，开发商就像个孙子。房地产开发涉及公司注册、土地出让、立项审批、规划设计、施工审批、工程监理、质量验收、水电气配套、有关税费征收减免、银行信贷、商品房预售许可与产权办理等等，任何一个有关部门都能让开发商趴窝。开发商拿钱摆平后，就成了大爷，出了问题，后面有人撑腰。
开发商任志强讲，他就是为富人建房。在西方国家，也没有哪个开发商敢这样公开讲。如果是私企老板也就算了，他是国企的老板，又是共产党员，敢这么讲，还没人管他，很耐人寻味。
房地产领域成为官员腐败的最大温床——和开发商的对话之四
房地产人士：我在地方政府工作过，很多开发公司是高干子弟办的，他们可不是孙子，是大爷。我们和他们没法比。
我：你说的对。我给你讲两个故事。
我在建设部主管房地产开发时，凡是能在各地建立分公司的房地产集团公司，其成立都要由建设部批准。陈希同的儿子陈小同大学毕业不久，被刚成立的光大实业公司要去，组建光大房地产公司，担任副总裁。他为成立公司的事，到我那里去了两次，也许他知道中央部委不买陈希同的账，因此来时很低调，不爱讲话。后来批准他们成立房地产公司，部里还下了文。我当时就感到，光大实业公司的领导深知高干子弟的价值。光大让他搞房地产，就是看中了他父亲在北京的权利。在北京搞房地产，北京建委、规划局等有关部门，哪个敢不买市长儿子的账？后来他和李鹏的儿子李晓勇、乔石的儿子蒋小明（乔石原姓蒋）、李瑞环之子李振智被称为“京城四少”，到处弄地皮。陈小同后来栽在一桩房地产案上，被判１２年。陈希同不倒台，他不会有事。
另一个故事涉及李鹏的儿子李晓勇。我在上世纪九十年代初去广西北海市出差，某副市长请我吃饭。席间我提到李晓勇到处要地皮搞房地产的事，各地反映很大。他给我讲了李晓勇在北海的故事。邓小平９２年南巡讲话后，全国掀起开发热，李晓勇来到北海要地皮，陪她来的不是他的夫人，据说是财政部某副部长的儿媳妇，十分漂亮。晚上他俩去北海最高级的夜总会跳舞，北海当地地头蛇、市公安局长的儿子为首的几个干部子弟，不认识李晓勇，非要和他的舞伴跳，双方吵起来，后追到李晓勇住的市委宾馆打 了起来。李晓勇武警出身，没让他们占上便宜，把公安局长儿子的眼打青了。公安局长听说儿子打了李鹏的公子，吓坏了，赶紧拉着儿子来赔罪。李晓勇看事闹大了，连夜离开北海市，地皮也不要了。
中国的贪官想发财，其捷径或是让子女搞房地产，或是让情人搞。这是中国的特色。
话说回来，政府要想让开发商听话，动用哪个部门都管事。问题是你屁股后面别有屎，俗话说：“拿人家的手短，吃人家的嘴短。”北京市主管土地和城市建设的副市长刘志华不就被抓起来了。胡锦涛、温家宝很明白，中央下了多少文北京都不动，肯定主管领导有问题。据说抓刘志华，事先刘淇、王岐山都不知道。
房地产人士：刘志华被抓也有半年了，北京房价上升的势头并没有什么改变？也不见刘志华的案件有什么突破。你如何看这个现象？
我：这就是我对中央这次调控并不乐观的原因。可以这么说，无论是在北京还是在全国各地，已经形成了开发商和地方官员组成的强大利益集团，他们共同托市，严重破坏了市场生态、社会生态、政治生态和权力生态。这不是抓一两个人就能立竿见影的。在北京，阻力很大，不从最大的那几个开发商入手，像上海搞周正毅、张荣坤那样打开缺口，要想有大的突破很困难。北京的土地管理、规划等部门问题不少，如果这次不把那些蛀虫揪出来，中央的措施还会落空。
中央调控文件下来了，北京官方不敢公开反对，于是有政府背景的开发商跳出来向中央叫板，任志强说：“我们从来不认为房价涨得快。”北京“享受了外地财富带来的繁荣，就得有承受高物价、高房价的心理准备。”一派胡言！我建议中央要抓这种敢于向中央叫板的人，集中力量查他的公司，我敢肯定他有问题，一查一个准。顺藤摸瓜，还能查出政府里的黑手。
北京最大的几家开发公司目前储存在手里的大片土地，绝大部分是通过协议出让的方式拿到手的，这里就有猫腻。还有，北京原来准备用于经济适用房或廉租房的土地竟被开发商用作中高档商品房开发了，胆子大不大？！这里肯定牵扯官员的腐败，规划部门不点头，他敢？我的一位朋友告诉我，北京那位全国最敢讲话的开发商私下向他传授，在北京要想拿到理想的地块，一是钱，二是女人。
问题很严重啊，就看中央有没有决心。
房地产人士：北京要开奥运，动作大了会不会影响奥运？
我：你讲的是个现实问题。有一种说法：中央对北京投鼠忌器，动作太大了怕影响奥运。但我认为这个顾虑不必要，少了谁地球都会照样转。把贪官揪出来，对奥运只有好处。
就全国来讲，现实的问题是：在某些城市，房地产在地方经济中所占的地位，短期内没有任何一个产业可以取代，有不少地方财政收入的５０％以上靠房地产来支撑。如果房地产发展慢了，地方收入减少了，地方政绩必将大打折扣。地方一定要千方百计维护自己的利益。
如何正确评价地方官员的政绩，如何调整这些官员的理念和心态，是一个更为复杂的问题。
房地产人士：从你的谈话看出，你对房地产商印象很不好。
我：我管过这个行业，和一般的老百姓还不一样，我能看到房地产商这二十年来对城市建设的贡献。二十年前，我们组织全国优质住宅工程评选得奖的住宅小区，和现在的住宅区根本无法相比，中国的许多住宅项目以及酒店、写字楼已和世界接轨，城市是越来越漂亮，开发商功不可没。
但房地产业的问题也越来越严重。中国的房地产行业的社会形象并不好，似乎总跟合同欺诈、暴利、土地黑幕交易、官场腐败、黑社会行凶等联系在一起，主要是三个方面的问题：
一、黑心的开发商为了追逐暴利，利用住房这个不可替代的生存必需品，哄抬房价，以次充好，榨取百姓钱财，已到了不顾百姓死活的地步；
二、房地产业已成为腐蚀政府官员的最大温床，因为暴利，使他们有能力拿出更多的金钱去贿赂官员，左右舆论。这几年揪出的地方政府的比较大的贪官，９０％以上与土地、工程有关；
三、房地产领域“暴力化”的倾向越来越严重，暴力占用耕地，暴力拆迁，物业用暴力对付业主，都与开发商有关。“暴利”推动“暴力”，“暴力化”就是“黑社会化”。房地产商和社会黑势力结合的社会现象，民众感受很深。
房地产人士：你这样讲不公平。我到了开发公司才知道，各个部门都是衙门，要想办成事，就要打通这些环节。谁愿意把口袋里的钱拿去给人？都是逼出来的。
我：我知道有时是不得已而为之。现在进入到“鸡生蛋，蛋生鸡”的怪圈：贪官说，他们犯错，是因为禁不住开发商用金钱对他们的诱惑；开发商说，拿钱贿赂是被贪官逼出来的，是贪官主动索贿的。在２００６年全国检察机关查办商业贿赂犯罪案件中，发生在房地产领域的案件占三分之一多，房地产领域成为商业贿赂犯罪 “高发区”。每个案子的情况可能不同，但官商勾结，商行贿，官受贿是不争的事实。
广东的人大代表曾要求公开房产的成本，遭到广东省建设厅的婉拒，理由是涉及到商业秘密，还说会影响公平竞争的环境。
天大的怪事！房产的成本有何秘密可言？土地价、施工单位的工价、水电价、建材价都是公开的、透明的，怎么一经过开发商的“组合”就变成商业秘密？要说有什么秘密，一是高额的利润不想让社会知道，更重要的是权钱交易的黑色支出，这是开发商和土地、城建部门（包括某些市领导）共同的秘密，见不得人。有个开发商说过，他挣的钱６０％用于打通关系。
主管部门保了开发商也就是保了自己，因此敢冒着得罪人大代表和舆论的风险。在国外，政府哪敢为了保开发商而去得罪国会议员和舆论？这也就是中国特色。这从另外一个方面反映了中国的人大代表的地位：连开发商都不如。
房地产人士：现在哪个行业不是这样，为了避税，都有两本帐，国外也这样。
我：越是暴利的行业，越严重。房地产业最严重，其次是山西煤炭业。一些不法商，除了抬高房价，另一个手段就是改变小区规划，提高容积率，尽可能多建房。
我一次经过北京市委，看见几十辆业主的汽车停在市委门口马路上，车上贴的标语：“抗议开发商随意修改小区规划”、“抗议司法不公”。一打听，原来开发商在房屋卖出去后，在原规划预留的绿地上又建起了房屋。
你我都知道，小区的容积率、建筑密度和绿化率，是决定房地产项目赢利多少的重要指标。绿地少一些，容积率高一点，销售面积就会提高，房地产商的利润就会几千万、几个亿的增加。这里肯定涉及规划部门的腐败问题。业主一状告到法院。法院派了三个人去调查，开发商给这三人一人一套房后，业主败诉。
全国的情况差不多，开发商能出钱，因司法腐败，业主和开发商打官司，很少能赢。
官商勾结、权地交易的房地产腐败，是建立在普通民众的痛苦之上，他们的腐败支出，让购房的民众买单，天理难容。我的看法是：官商勾结，主要责任在政府官员。所以，被枪毙的都是贪官，很少是行贿的开发商。但并不等于不处置不法的开发商。关键还是要从制度上解决问题。
投机和恐惧导致过度需求——和开发商的对话之五
房地产人士：不管你接不接受“是供求关系决定了涨价”的说法，但如没有房地产市场旺盛的需求，别说涨价，维持现有房价都是问题。
我：国内外游资进入房地产市场，和外资认为“中国房地产市场有潜力”有关，也与人民币增值有关。但我们讲的需求，是消费需求，而且是正常的消费需求，不是投机需求。
当前突出的问题是房屋成为仅次于股市的投机对象，房价涨的越快，吸引的投机者越多。而握在投机者手里的闲置房越多，民众买房越困难。这是政府最大的失策。
一方面，住房急需者买不到价格合理的房子，一方面，投机者套购大量住房，造成资源极大浪费。我在珠海海怡湾畔买了房子，该小区是香港李嘉诚投资建的，有的投机者买去整栋楼，闲在那里，伺机高价出售。住房市场就是这样被有钱者操纵着，损害着民众的利益。
房屋是不可替代的生存消费品，不像酒、肉、烟，可吃可不吃，也不像彩电、冰箱，可有可没有，在相当多的民众还没解决居住问题的情况下，能允许无限制的投机炒作吗？我再重复一下，投机需求决不是正常的市场需求，只会导致市场泡沫化。
要大大压缩房屋投机市场，严格控制在少量高档房范围里。
房地产人士：当前买房的主力是年轻人，我不认为他们是在投机。
我：在国外，住房消费水平和消费者的经济能力相一致。现在相当多的年轻人，还没结婚或本来可以暂时和父母住在一起的，因恐惧房价暴涨而提前进入住房市场，没有经济能力就“吃老”，提早形成买房需求。这不是正常的消费需求，是一种恐慌性的消费抢购，也是搅乱市场的因素。
房价的快速增长以及城区内住宅的减少让原本不急于买房的人和指望国家调控能奏效的观望者产生了心理恐慌，担心越晚买越贵、越晚买市区内房子可选择的余地越小，所以赶紧出手。这是典型的恐慌性需求。这一部分人大多数是未来的需求者，因担心房价飞涨而超前购买，大多是全家几代人拿出所有积蓄为年轻人在北京买楼。
其实这种例子很多，因担心物价上涨而出现物资的抢购风潮过去多次发生过，造成过旺的需求。政府不是听之任之，而是采取措施稳定物价，消除人们的顾虑。当前政府出台稳定房价的政策，目的之一就是消除恐慌性的消费需求。
有的人反对中央的调控，高唱房价还要涨。任志强说什么“你是否愿意等房价继续往上涨后再买？”对那些因房价上涨而后悔没早买的人，他甚至讥讽地说：“这就是观望的结果，这就是给你的一个教训。”其目的，就是要维持这种恐慌性的消费需求。
房地产人士：不光是我们开发商反对行政干预，社会上支持我们的也不少。
我：住房市场是采取价格完全放开的办法还是纳入政府调控的范围，社会上是有争论。你主张前一种办法，而我主张后一种。
反对限制房价的，除了开发商和某些地方官员外，就是有钱的投机者。投机者不可能把自己住的房屋用来投机，因为房价是高出高进，你不可能不住房，你要卖就要买，卖的贵，你再买房价格也贵。根据调查，投机者往往有多处房产，他们希望自己投资的房产涨价，涨的越快越好，根本不会考虑涨价给广大急需住房民众带来的疾苦。他们的身份发生了变化，已是投资资本的化身。马克思在《资本论》里对资本追逐利润的心态刻画的很生动，我就不多说了。住房消费者的心态与投资者完全不一样，他们买房后成了“房奴”，其它方面的消费水平大大下降，因此对高房价很不满。
当政府要在维护房屋投机者的利益还是维护住房需求者的利益之间抉择时，你认为政府会站在投机者一边吗？
房地产人士：你前面讲要从制度上解决问题。你认为应建立什么样的制度？
我：民众住房的社会保障制度、防止房地产暴利及投机的约束制度、政府部门的阳光审批制度、社会的有效监督制度。
必须把民众住房的社会保障作为地方政府的基本责任。解决人民的基本住房需求，是考察其政绩的重要标准之一。各个城市要制定出每个时期的城市居民最低居住标准及最低居住标准住户所占的比率，把提高居住标准和降低住房困难户的比率纳入国民经济发展规划中，交当地人代会批准，接收人代会和全体民众的监督检查。
人民选举出政府，就是让它来保障人民的幸福。富人已拥有太多太多，他们不需要政府的关照。政府主要就是为广大中低收入的人民排忧解难。否则，要你政府干什么？国民党为什么垮台？因为它站在富人一边去欺压穷人。共产党靠解救穷人才掌了权，但愿不要步国民党后尘。
房地产人士：我很好奇你提出的“防止房地产暴利及投机的约束制度”
我：实际上就是如何规范住宅市场，防止“过度市场化”。
住房建设按社会的需求分成三种类型：为低收入者建设的经济适用房和廉租房，约占新建房的２０％——３０％；为广大民众建设的、利润受到控制的限价房，约占４０％——５０％；为高收入者建设的高档商品房，约占３０％。只要通过交换得到的，都是商品房。
坚决遏制房屋投机。经济适用房不许上市，只能政府收购，再卖给低收入者。限价房允许上市，但只能买来居住，不许投资者炒卖。只有３０％的高档房允许投资者购买、炒卖。价格炒的再高，对民众住房没影响。对卖房获利大的，要征高税。
房地产开发必须执行阳光审批制度，建立公开透明的房地产市场。政府必须实行政务公开，即规划全程、土地审批、城市拆迁、房屋开发、房屋出售都要公开。
建立有效的民众监督制度非常重要，人民要有知情权。政府在土地出让时，必须对房屋类型、套型面积及价格做出规定，在报纸、电视及网上公布，让社会监督。土地标明建房类型后，要公开拍卖。对经济适用房的申请者，要在网上公布名单，让群众监督。
政府一定要掌握开发公司的盈利情况，防止暴利，防止偷税漏税。要每年定量对一定规模的开发公司抽查、审计，对民众反映大的开发公司重点审计，公布审计结果，包括房屋的价格构成和房地产行业的利润。
房地产人士：北京的经济适用房政策基本是失败的，买房的人，大款很多，有些人转手发了财，把国家给低收入者的让利转入自己的口袋。
我：这是地方政府的失职。经济适用房和廉租房必须纳入政府的管理，开发商建成后，由房管部门接收出售，不能由开发商出售。在贪官刘志华的领导下，北京的主管部门该管的不管。市公安局能做到把居民情况联网管理，为什么房管局不能把全市居民的住房情况联网管理？掌握了居民的居住状况、收入情况、购房情况，才能保证经济适用房和廉租房合理分配。
我就不明白，对经济适用房的上市控制有那么难吗？一开始购房合同就写明：不许转让、出售、出租或出借以及从事居住以外的任何活动，只能由政府收购，违者重罚。把丑话讲在前面，你同意，再卖给你。同时房管部门公告天下：私自转让、出售的，不给办产权证。你想卖，谁敢买拿不到产权证的房子？把买的路堵死了，卖的问题也就解决了。这么简单的事都办不好，还谈什么执政能力！
整治房地产市场绝不能手软——和开发商的对话之六
房地产人士：如果你还在建设部，你会提出什么解决办法？
我：我的想法很简单，从两个方面入手：重拳出击，查处腐败；完善制度，强化监督。一个是“破”，另一个是“立”，但必须是“铁腕”手段。
中国的房地产市场一开始就不是靠经济规律运作。你前面也承认，你们要打通各种关系。我接触的开发商不少，有些是我的好朋友，都承认对政府部门、银行用了 “潜规则”。这实际上是用钱介入了行政管理，干预了行政管理，干扰了土地、金融市场。对于一个从一开始就没按经济规律运行的房地产市场，政府用单纯的经济杠杆调整，管用吗？如果政府拿出对付拆迁“钉子户”的劲头、手段来对付房屋涨价“冒头户”，情况就会大不一样。
对现在已上市的房屋，该限价的一定限价，由物价局、建委、发改委等部门组成房价审定小组，先对大的楼盘限价并公布。凡是没经过批准的涨价，一律非法，情节严重者，封存其楼盘，由政府按规定价格出售。
要防止地方政府对中央的敷衍。限价房、经济适用房不得少于７０％。拿出几块地皮虎弄中央和百姓是不行的。政府要根据本市民众的收入水平，限定地价，限定开发商的利润。北京三环路以外的，最高房价不超过５０００元／平米，民众可能接受。开发商干不了的，让出地皮，让能干的开发商干，质量还的有保障。
北京限价房不但数量少的可怜，其价格，是按同一地区商品房的价格低１０％设定的。如此简单操作，科学性何在？完全是跟着开发商的屁股后面走。北京房价一年涨了１０％以上，２００７年的限价房，是２００６年商品房的价格，也就是９个部委下文件时的房价。莫大的讽刺！ 这种限价房对商品房价能有控制吗？可笑！
房地产人士：京津沪抓出了大贪官，都和房地产有关，还不够重拳出击？
我：重拳出击不是抓几个人就完事了，要从根本上解决房地产业所衍生的腐败及贪官用权力托市的问题。反腐要狠，要集中力量深挖猛追，决不手软。现在的大案要案都是中纪委直接抓，中纪委毕竟力量有限，全面铺开有困难，因此只能集中力量抓大的典型。同时责成省一级纪委抓一两个地级市。一批一批地解决。哪个城市和中央的调整政策对着干，就先解决哪个城市的问题。
如果仅解决陈良宇的问题，上海深层次的问题没解决，那就应了当前的一种说法：“是权力斗争”。如果把反腐作为权力斗争的一种手段，那中国就没希望了。
我认为胡锦涛不是那种人，他和江泽民不一样，没听说他和他的子女有什么腐败行为，他也没提拔像黄菊、贾庆林、陈良宇这样屁股有屎、口碑很差的人。但他的魄力如何，还要有待观察。
北京、上海、天津这样的大城市，区一级政府问题也很多，他们和开发商直接打交道的机会多，因而受贿的机会也就多。他们还直接插手土地问题，暴力拆迁也大多涉及他们。反腐决不能只反到市一级。
房地产人士：你认为胡锦涛在反腐上能走多远？
我：我不知道，但我希望他给老百姓做出个样子，恢复百姓对共产党的信心，不要半途而废。
据新闻报道，以色列总理奥尔默特因涉嫌以低于市场价购买了一套公寓而被国家审计长调查。不管你喜不喜欢西方国家，但无论是领导人还是百姓，在法律面前人人平等。在中国，你能明显感到，官越大，腐败保险系数越大，只要当上了政治局常委，就如同进了保险箱。我常常想不明白，以反对资本主义腐朽制度起家的共产党，其腐败程度怎么就超过了资本主义国家的执政党？
从邓小平到江泽民两代领导，都高喊过要反腐，但结果是腐败越来越严重。１９８０年底，我曾被借调到中纪委协助调查涉及北京房地产（主要是饭店建设）的三个案子，和现在的案子相比，简直就是小巫见大巫。现在动不动就是涉及上亿、几十亿的大案，而且一揪就是一窝。无论是腐败面还是腐败的程度，过去和现在都无法比。
邓小平、江泽民反腐有他们的局限性：一是他们的孩子有腐败行为受到了保护；二是对自己圈子里的人出了问题不但保，还步步高升。这是中国腐败越来越严重的重要原因。江泽民在这方面尤为严重。胡锦涛还有一届了，他要不在反腐上有所作为，他给人民能留下什么？如果三代领导都不能在反腐的问题上有所突破，中国还有希望吗？
房地产人士：我们还是回到整顿房地产市场的问题上。你认为这次整顿应有什么新思路？
我：九个部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的文件已提了许多好的要求和规定。问题是怎样落实。落实不了等于白说。《意见》明显的不足有两点：一是没有刚性惩治意见，即：地方政府不落实怎么处置？房价继续高涨怎么处置？二是对控制房屋投机的措施力度不够。房屋的需求热度，相当大一部分来自投机需要。
房价上涨过快，并不是中国独有的问题，有的国家解决的就很好。前不久韩国总统府宣布，建设交通部长官秋秉直、青瓦台宣传首席秘书李百万和青瓦台经济辅佐官丁文秀，因房价过高辞职。南韩市场化的程度比我们高的多，官员因房价高下台，这不是行政管理又是什么？如果党中央有这样的魄力，改变以往“管理上‘松’，查处上‘软’”的问题，事情就好解决了。
当前，关键是怎样打好调整房价这一仗。我看目前主要是火力不够猛，舆论跟不上，手段也不狠。我建议把中宣部加上，加大舆论攻势。
房地产人士：要什么样的舆论？
我：咱们过去背的毛泽东语录里有这么一段：“凡是要推翻一个政权，总要先造舆论，总要先做意识形态方面的工作。革命的阶级是这样，反革命的阶级也是这样。”毛泽东在“九大”的时候曾夸过李德生在安徽的做法，他讲：“革命就是造舆论。”毛泽东是在介绍他这一辈子取得成功的经验。
中国政府这些年来，打击刑事犯罪、精简机构、反腐、扫黄、环境保护、防伪打假、知识产权保护等等都不成功，问题越来越严重。但对社会舆论控制很成功，这是共产党的长项，除了北朝鲜，就是中国。凡是中国政府不想听到的声音，国内鸦雀无声。
我建议，中央要充分利用这个优势，首先从舆论入手，为房价调整大造舆论。凡是跟中央唱对台戏的、鼓吹房价要涨的文章，一律封杀。对那些跳的高的人，无论是所谓的专家、开发商还是投机者，要查其背景。
房屋投机者是闻风而动，整个舆论如果是降价，投机市场只会萎缩。要对房地产领域的官商勾结，造成“老鼠过街，人人喊打”的局面，该曝光的就曝光。只有这样，才有可能取得成功。目前在造舆论方面，还不如开发商。
房地产人士：你这个建议我不敢苟同，还是要听各方面的意见。开发商应有自己的发言权。
我：中央的政策在制定阶段时，应广泛听取各方意见。一旦形成决议要执行了，舆论必须跟上。任何改革，都要触动既得利益者的利益。反对改革的声音，在开始阶段，往往大于支持改革的声音。
当年我提出住房制度的改革设想时，当权的反对者众多，因为我们政府机关的干部是福利分房的既得利益者。部里其它司的人知道是我提出的时，还跑到办公室和我辩论。常务副部长谢北一鼓励我：看准了就坚持到底。他讲当年提出农村责任田承包制时，中央委员中三分之二的人反对。公社、大队一级的干部更是反对的厉害。但不管有多少人反对，舆论导向是支持改革的。
建设部领导扬慎，你可能知道，他退下来后担任过中国房地产协会的会长。八十年代初，他负责起草向总理汇报的《建筑业发展纲要》，对住宅商品化不接受。他分管建工，不管我们司。他把我叫去，说：“我要和你辩论，你如果能说服我，我就把 ‘住宅商品化’写进发展纲要里。”我当时回答的第一句话是：“你反对住宅商品化，总理那关过不去。”当时我只是处级干部，他是副部长，我俩在他办公室争论了三天，激烈时，双方站了起来。第三天，他说：“你说服我了。”他让我帮他起草住房改革这部分。后来，《建筑业发展纲要》被国务院批准。从此，我们之间建立了互信的关系。
我还是坚持我的观点，舆论不控制住，中央这次调控还会失败。
房地产人士：九个部委的《意见》下来后，继续上涨的房价怎么办？
我：就看政府是不是真想控制房价。如果没有“铁腕”手段，不把中央政府的政策落到实处的话，那么控制虚高的房价只能沦为一句空话。
建议以中央下达文件的时间为准，已开盘的项目，凡是下文件后涨价的，责成地方政府调查，中央有关部委组织力量重点查。涨价前已有不低的利润，还要涨价获取暴利的，以哄抬房价、扰乱市场的名义，让他们把涨价的钱如数吐出来，收归国有，用于支持廉租房的建设。我就不信政府治不了涨价风。现在是政府这边不断发文件，开发商那边我行我素，你有政策，他有对策，政府的公信力越来越差。
点名通报房价涨的快的城市，限期市政府采取措施解决，解决不了的，追究市长、主管副市长的责任。中国的官员目前是“旱涝保收”。如果没有“问责制”，能执政为民才怪！
建设部、物价局、统计局对房价涨的最快的楼盘及影响恶劣的开发商发通报，必要时，罚款、封盘直至取消其开发资格。
你我静观这场没有硝烟的战斗，鹿死谁手还很难讲，也许胜利者是你们开发商、投机者和地方利益集团，也许是广大民众及中央政府。咱们拭目以待。
□ 寄自美国
- Re: 涓浗鎴垮湴浜т笟鏄毚鍒╄涓氣�曗�曞拰寮�鍙戝晢鐨勫璇�posted on 06/27/2007
国外也暴得可以。其实，还是老百姓最可怜。
真以为自己“坐地日行八万里”了。
- Re: 涓浗鎴垮湴浜т笟鏄毚鍒╄涓氣�曗�曞拰寮�鍙戝晢鐨勫璇�posted on 06/27/2007
很深刻,提出的建议也很合理可行,就是不知道能否真正实现,中国的国情确实比较特别.
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