从法拍屋谈起
文/陈思进
2008年08月02日，星期六

《北京青年报》首发简写版，《周末画报》501期特稿

近日美国最引人注目的财经新闻，就是标准普尔住房价格指数。根据调查显示，五月份以来，美国所有地区的住房价格均继续下跌，而全美国的Foreclosure（法院拍卖房屋，简称法拍屋）超过了200万栋，房市的累积下跌率和遭法院强制执行拍卖的房屋量，双双破了历史纪录！

什么是法拍屋？

法拍屋指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约，或无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序，向法院申请强制执行，将债务人名下的房屋拍卖，以拍卖所得偿还债务。而在这过程中遭到拍卖的房屋就是法拍屋。

美国由于次贷款危机引发的经济不景气，造成了大量房屋被银行强行收回的事件。我克里夫兰的一个朋友告诉了我一个故事。他的邻居是从南亚来的新移民，老公是做房屋装修工，老婆在餐馆做跑堂。他们来美国七、八年了，一个孩子，本来租二室一厅的公寓，每月1000美金房租，还养一辆车，生活本来过得还挺不错的。两年前按市价40万美金，买下我朋友隔壁那栋房子，三室两厅两浴，有2400多平方英尺的居住面积，还是一个把角的位置，地皮也很大。因为他们有一半以上的收入是来自小费，报税不多，信用度不高，又只付了10%的首付，也属于次级贷款，所以贷款利息比较高。

房子的户头过到了他们的名下，有房有车的，美国梦好像实现了一大半。房子刚买下时比较旧，还好那男的自己会做，女的当帮手，他们对房子做了一次彻底的改造：从里到外，从地板到房顶，还有草皮和围墙，他俩干得很辛苦，每周休息的那天，在太阳底下一干就是一整天，有时也请几个同乡来帮忙，只有非要有牌照才能干的活，像电工排线路，才花钱请专业人员做。即便这样省，也至少花了十万美元。

刚买下来的头半年房价还在涨，房价市价一度涨到了45万美金，那会儿这对夫妻兴奋不已，每次见到我朋友都笑得合不拢嘴。可惜好景不长，又过了三、四个月，房价开始下跌。从此再看到他们时，愁眉苦脸的沉默不语。两个月前的一天，我朋友下班回家，从他们的房子里传来敲打声。他想，不对呀，他们不是早装修完了。过去一看，只见这对夫妻用榔头猛砸墙壁，连地板也不放过，我朋友大叫：“你们怎么啦！”那女的哭道：“老公丢了工作，银行要把房子收走了。”原来次贷问题出现，建筑行业首当其冲，男的丢了工作；餐馆生意也开始清谈，女人拿到的小费也大大减少，想把房子放到市场转手卖掉，30万也卖不出去，他们几个月没按时付银行贷款，银行当然要来收房子了。那男的说：“妈的！让银行收走我不甘心啊！”随即把原来用心编织起来的“美国梦”，又亲手将它彻底毁掉了：所有的地板都掀起，还倒上了红油漆；所有的门都卸下，路灯也拆下来拿走，墙壁上戳出无数个大大小小的洞。虽然外观上看不出来，到了里面真是惨不忍睹，美国梦顿时变成一场“噩梦”。银行是可以告他们，可他们已经一无所有，告也白告，最多给他们加一个不良贷款记录，不能借钱，包括无法使用信用卡、无法贷款。而不良记录最多保持七年，七年之后，他们就又是一条“好汉”。

克里夫兰在美国中部，在美加边境五大湖的南面，是一个非常美丽的城市。19年前，我到美国第一站就落脚在那里，住过半年。那时十几万美金可以买一栋豪宅，三万美金在商业区也能买到Townhouse（连栋屋）。没想到这次却是美国次贷的重灾区，去年法拍屋急剧上升88%，居全美国之冠，几千几万所房子被银行收去拍卖。听朋友说，银行拿到这所千疮百孔的房子后，用低于30%的市价上市拍卖，只见人们蜂拥而至，却没有一个人愿意买。这样两个多月又过去了，来看房子的人越来越少，原来的花园已经一片杂草丛生，草皮也渐渐地变黄了。

这类情况似乎与华裔关系不大，因为中国人都比较谨慎，没有一定的存款是不会轻易买房的，即使失业也至少能坚持半年，半年里下一个工作也该找到了。不过，当你家附近发生上面那种情况的时候，你也会跟着倒霉，因为一栋房子的价格会带动一片房子的价格，万一那时你要卖房子的话，你就是受害人了。

法拍屋不一定是从银行查封而来，私人查封也有；只是房屋的金额太大，每间房子又都有向银行借钱，银行借钱出去时，都有办理设定抵押权，拍卖时银行有优先受偿之权，这就是强制查封的「执行名义」之一，称为拍卖抵押物。银行会根据按揭条款，以及相关民事法律规定，向法庭申请没收物业后所出售的物业。

美国的房市不多谈了，谈谈加拿大吧。

加拿大地广人稀，原来买房子很便宜，平均房价不到平均家庭年收入的二、三倍。不过近几年也追随美国而大涨，平均房价已然超过家庭年收入的5倍。加拿大虽然不像美国那样发行次贷，但是银行却想方设法来调整人们的购买能力，譬如加长按揭时间，从原来的最长30年，加长到40年！银行以目前的低利率，和40年的按揭时间，诱使你赶紧买房子，好像房子年年增值，不用几年就是百万富翁了。殊不知这是银行设下的阴谋，是给消费者埋下的一颗定时炸弹，银行随时能通过调高利率来剥夺你的财产，你的房屋就是人质，五年十年银行利率一调高，就逼迫你降低生活标准，偿还随利率增加的欠款。一旦你“中头彩”丢了工作还不出按揭，他们就可以赤裸裸的夺走你的财产，因为错在你，谁叫你欠钱不还，他们夺的名正言顺。

根据经济学的供求理论，如果市场上有一百个人买房，又恰巧有一百套房子供应，那么，市场的价格基本上反映了房屋的真正价值。只要有一个人为了投机多买一套房，这时，市场便出现缺口，房屋的价格就会上涨。像我目前所在的多伦多就是一个炒家聚众之地。特别是公寓大楼市场，据估算至少有三成的单位是炒家买走的，其价格已经很明显有了不少泡沫了。

现在的多伦多，平均要用60%以上的家庭收入来供房子，已达历史新高，到达极限了。如果平均工资不上涨，就意味着房价已然到顶。这时，最敏感，最睡不着觉的，不是已经买房入住的，而是那些房屋投机分子。他们手里的投机房，就像买股票，是计划低买高卖的，但是一旦房屋在一定的时间和价位内没办法出手，就要承担按揭的压力，一定要将投机房卖出去，或者出租。房子属不动产，不像股票那么容易抛售；当房屋售价下降时，就有可能发生恐慌性的抛售。

其实“高手们”早已在房屋价格新高时，胜利大逃亡了，那些高位买进还在等待新顶点的人，则必须做好跳楼割肉的准备了。希望大家都是清醒的高手。